物业服务合同纠纷判决书精选3份
物业服务质量不达标？业主拒缴物业费判决解析
物业服务合同纠纷中，因服务质量争议引发的业主拒缴物业费案件屡见不鲜。此类纠纷不仅影响业主居住体验，也困扰物业服务企业的正常运营。本文将结合一则典型判决，探讨法院在此类案件中的裁判思路与法律适用，为业主维权和物业公司规范服务提供参考。
一、案情简介：服务瑕疵引发的费用僵局
某小区业主张某因不满物业公司提供的服务，如公共区域卫生保洁不及时、绿化带维护不到位、安保巡逻频次不足等问题，自2022年起开始拒缴物业费。物业公司多次催缴未果，遂将张某诉至法院，要求其支付拖欠的物业费及违约金。张某辩称，物业公司未按合同约定提供合格服务，其拒缴物业费具有正当理由。
二、争议焦点：服务瑕疵程度与拒缴物业费的关联性
本案的核心争议在于：物业公司提供的服务是否存在瑕疵？如果存在瑕疵，其严重程度是否足以支持业主完全拒缴物业费？业主对服务瑕疵的举证责任如何承担？物业费的法定性质及缴纳义务是否绝对？
三、法院判决与理由：区分瑕疵程度，酌情减免物业费
法院经审理认为，物业服务合同具有整体性和长期性特征。业主提供的照片、视频及其他业主的证言等证据，可以证明物业公司在卫生保洁、绿化养护等方面确实存在一定瑕疵，未能完全达到合同约定的标准。但同时，物业公司也提供了基础的保安、设施维护等服务，并非完全不作为。法院指出，物业服务具有公共产品属性，个别瑕疵通常不应成为完全拒缴物业费的理由。最终，法院依据《中华人民共和国民法典》相关规定，结合物业服务瑕疵的具体情况及对业主生活造成的影响程度，酌情判令张某支付部分物业费，对服务瑕疵对应的部分费用予以减免，并驳回了物业公司关于违约金的请求。
四、法律启示：权利主张需理性，证据意识是关键
本案判决提示我们：1. 物业服务合同应明确服务标准与内容，便于双方履约和监督。2. 业主在主张物业服务存在瑕疵时，应注意收集和保存相应证据，如照片、视频、沟通记录、其他业主证言等。3. 业主维权应理性合法，完全拒缴物业费可能无法得到法院支持，更优途径是与物业公司协商或通过业主委员会督促整改，必要时可依法请求调整物业费。4. 物业公司应加强内部管理，提升服务质量，规范服务流程，并对业主的合理诉求及时响应和改进。
物业服务质量争议是影响社区和谐的重要因素。法院在处理此类纠纷时，通常会兼顾合同履行情况、服务瑕疵程度及公平原则。业主和物业公司均应增强契约精神和法律意识，通过沟通协商解决矛盾，共同营造良好的居住环境。在服务确实存在问题时，法院判决酌情减免物业费，既维护了业主的合法权益，也督促了物业服务水平的提升。
本文所引案例为便于说明而进行的简化或虚构，仅作法律探讨和参考之用，不构成任何具体的法律建议。具体案件请咨询专业律师。
小区公共收益归属迷雾？一则判决厘清业主与物业权责边界
随着小区内公共空间商业价值的开发利用，如电梯广告、公共区域停车位出租等产生的收益（即公共收益）归属问题日益成为业主与物业公司之间新的矛盾焦点。本文旨在通过分析一则相关判决，明确公共收益的法律属性、分配原则及物业公司的管理责任。
一、案情简介：广告收入引纠纷，业主追讨公共收益
某小区业主委员会发现，小区物业公司在未征得业主大会同意的情况下，擅自将小区电梯轿厢、大堂、道闸等多处公共区域用于发布商业广告，并收取了不菲的广告费。业主委员会多次要求物业公司公示收益明细并将其纳入专项维修资金或用于补充物业费，均遭到拒绝。物业公司辩称其投入了管理成本，有权支配该部分收益。业主委员会遂代表全体业主提起诉讼。
二、争议焦点：公共收益的定性与分配
本案的核心争议在于：利用小区共有部分产生的收益（如广告费、停车费等）究竟归谁所有？物业公司是否有权自行决定收益的使用？相关的法律法规对此有何规定？物业公司在其中的管理角色和权限边界在哪里？
三、法院判决与理由：明确收益归业主共有，物业应公示并接受监督
法院审理后认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、二百八十二条等规定，小区内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。物业服务企业或其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，应当向业主公开，并接受业主监督。本案中，物业公司利用电梯等共有部分经营广告所得收益，在扣除其主张并能证实的合理成本（如联系广告商、日常维护的小部分成本）后，剩余部分应归全体业主所有。物业公司无权擅自支配。法院判决物业公司限期公示收支明细，并将扣除合理成本后的收益支付给业主委员会，由业主大会决定具体用途。
四、法律启示：公共收益管理需透明规范
此判决清晰地传递了以下信息：1. 小区公共收益（扣除合理成本后）法定归全体业主共有。2. 物业公司管理公共收益应遵循公开透明原则，定期公示收支账目，主动接受业主监督。3. 公共收益的具体使用方式（如补充专项维修资金、冲抵物业费、用于小区建设等）应由业主大会共同决定。4. 业主委员会应积极履职，代表业主维护公共权益，监督物业公司对公共收益的管理。5. 物业服务合同中可对公共收益的管理、分配等事项进行更细致的约定，但不得违反法律强制性规定。
公共收益的规范管理是衡量小区治理水平的重要标尺。法院判决明确了收益归属和管理原则，有力保障了业主的合法财产权益。物业公司应转变观念，从“管理者”向“服务者”定位，依法依约履行公共收益的管理和公示义务。业主及业主委员会也应提升维权意识和参与能力，共同促进小区公共事务的良性运行。
本文所引案例为便于说明而进行的简化或虚构，仅作法律探讨和参考之用，不构成任何具体的法律建议。具体案件请咨询专业律师。
物业服务合同到期风波：续聘与解聘的法律程序与判决要点
物业服务合同的到期或提前解除，往往伴随着续聘、选聘新物业或解聘现有物业的复杂程序，易引发纠纷。尤其在业主对服务不满、物业公司不愿退出的情况下，矛盾更易激化。本文将通过一则判决实例，梳理物业服务合同变更过程中的关键法律程序及法院裁判关注点。
一、案情简介：业主大会决议解聘，物业公司拒不撤场
某小区业主委员会经业主大会依法定程序表决，决定不再续聘原物业服务公司A，并通过公开招标选聘了新的物业公司B。业主委员会向A公司发出解聘通知，要求其在合同期满后一个月内办理交接手续并撤离。然而，A公司以业主大会召集程序、表决比例存在瑕疵为由，拒绝承认解聘决议的效力，并拒绝撤场及移交相关资料和物业管理用房。
二、争议焦点：解聘程序的合法性与物业撤场义务
本案争议焦点主要包括：业主大会作出的解聘决议是否合法有效（程序是否合规、表决比例是否达到法定要求）？物业服务合同到期或被依法解除后，原物业公司负有哪些义务？拒不撤场、拒不移交资料的法律后果是什么？
三、法院判决与理由：审查程序合法性，判令限期撤场移交
法院首先对业主大会的召集、通知、表决等程序进行了严格审查。经查，本次业主大会符合《民法典》及小区《管理规约》关于业主共同决定事项的规定，参与表决的业主人数和专有部分面积均达到了“双过半”的法定要求，解聘决议合法有效。法院指出，物业服务合同是委托合同的一种，业主作为委托人有权依法定程序更换受托人（物业公司）。合同到期或依法解除后，原物业公司应当按照规定或约定，履行退出、清算、资料移交、配合新物业进场等后合同义务。A公司拒不撤场的行为侵害了全体业主的合法权益，也妨碍了小区正常管理秩序。据此，法院判决支持了业主委员会的诉讼请求，判令A公司在规定期限内撤出物业管理区域，并完成相关资料、财物和管理用房的移交。
四、法律启示：程序正义与平稳过渡并重
该判决强调：1. 业主大会是小区最高权力机构，其依法作出的决定对全体业主和物业公司具有约束力。解聘或选聘物业必须严格遵守法定程序。2. 物业公司应尊重业主的选择权，在合同终止后，负有及时、完整地办理交接手续的法定义务，不得非法滞留。3. 业主委员会在组织更换物业过程中，应确保程序严谨、证据充分，以应对可能的诉讼。4. 为实现平稳过渡，建议在解聘通知中明确交接清单、时间节点和违约责任，并可申请诉前或诉中行为保全，以制止原物业的非法滞留行为。5. 相关法律法规（如《民法典》第九百四十九条、九百五十条）为物业服务合同的解除、终止及后续义务提供了明确指引。
物业服务合同的续聘与解聘是小区治理中的重大事项，关乎全体业主的切身利益。严格遵守法定程序是保障业主决策有效性、避免后续纠纷的关键。法院的判决不仅厘清了双方的权利义务，也为维护小区管理秩序、保障业主自治权利提供了司法保障。各方主体均应在法律框架内行事，促进物业服务的有序更迭与社区和谐。
本文所引案例为便于说明而进行的简化或虚构，仅作法律探讨和参考之用，不构成任何具体的法律建议。具体案件请咨询专业律师。